海口與三亞兩城的商辦物業市場去化壓力頗大，租金價格呈現出低迷態勢，空置率水平依舊在結構性高位處徘徊。

“2024 年，海口市預計會有 20 個寫字樓新項目交付，總存量預計同比增長 37%，面積超過 279 萬平方米；三亞預計有 8 個寫字樓新項目入市，總存量預計同比擴張 61%，面積約為 64 萬平方米。”

近日，第一太平戴維斯在三亞發布了《?？诤腿齺喩逃梦飿I市場 2023 年回顧與 2024 年展望報告》。該報告從寫字樓、零售商業等方面深入地剖析了 2023 年海口和三亞商用物業市場的動態，并對未來市場的發展趨勢進行了展望。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，去年，在海南自貿港建設成型起勢的帶動下，海口、三亞的宏觀經濟運行呈現回升向好的態勢，兩城的經濟增速均超過 9%，這在一定程度上為本地商用物業市場注入了積極的增長動能。

但他同時也認為，隨著兩城寫字樓市場租賃競爭的加劇，項目去化進程放緩，空置水平仍在結構性高位處徘徊；存量零售商業項目也普遍面臨著嚴峻的同質化競爭壓力。

?？冢荷剔k項目面臨庫存壓力

上述報告指出，海口寫字樓存量在兩年內翻倍，使得該市的去化壓力增大，寫字樓資產表現全年承壓。

據介紹，去年，海口寫字樓市場有 15 個新項目交付入市，共帶來 67.3 萬平方米的新增供應。截至去年年末，?？趯懽謽俏飿I市場總存量同比擴容 41.7%，達到 204 萬平方米。在近兩年的時間里，隨著合計逾 100 萬平方米的大體量供應入市，市場寫字樓總存量擴張了近一倍。

去年內，新項目實現了一定的預租去化，并推動年度凈吸納量升至 16.4 萬平方米的 5 年高峰。但總體而言，新增需求遠遠不及供應規模，再加上部分存量物業也有退租現象出現，市場去化壓力隨之增大。

截至 2023 年年末，?？趯懽謽瞧骄罩寐释冉Y構性上升 11.8 個百分點，達到 52.4%。

報告顯示，去年，市場新設需求較為有限，搬遷成為主要的租賃成交類型。基于所達成的交易進行分析，信息技術及專業服務行業的需求表現相對活躍，以交易數量與面積計算，上述兩個行業的需求表現均位居前兩位。

去年，供應的集中放量在相當程度上加劇了租賃市場的競爭，業主的租金預期受到顯著沖擊，并普遍選擇降租。因此，海口寫字樓租金指數同比下降 4.3%，年末錄得的平均租金價格為 102.6 元 / 平方米?月。

報告預測，2024 年，海口寫字樓市場將繼續迎來較大規模的集中入市供應。全年，預計有 20 個新項目交付，合計帶來 75.6 萬平方米的供應面積。屆時，全?？趯懽謽强偞媪款A計同比擴張 37%，達到 279.6 萬平方米。

在未來 3 年，因應自貿港建設而落地的首批重點項目將陸續完工交付，這將為本地市場注入更多的優質供應，并帶動整體樓宇品質實現顯著提升。對于租戶方而言，這將為其提供更多元化的辦公空間選擇；但對于業主方來說，大規模供應的集中放量無疑將加劇市場競爭。因此，中短期內，市場平均空置水平料將維持在結構性高位。

對于零售市場而言，消費市場的復蘇帶動了租賃活動的增長，但項目同質化競爭嚴重仍致使資產表現承壓。

2023 年，零售市場共有 3 個購物中心開業，合計帶來 18.8 萬平方米的供應面積。截至年末，?？诳偞媪棵娣e同比擴容 4.7%，達到約 195.1 萬平方米。

去年，得益于消費需求的回升，零售商租賃活動有所恢復。盡管如此，多數項目仍普遍面臨嚴峻的同質化競爭壓力，項目運營及入駐表現亟待提升。受此影響，全市平均空置率仍同比微升 0.7 個百分點，達到 23%。

去年，海口部分零售商業項目出現降租以應對市場競爭，全市租金指數同比下降 7.7%。至年末，全市錄得平均租金為 282.6 元 / 平方米?月。

據報告預測，2024 年，?？陬A計有 5 個零售項目入市，共計帶來 47.8 萬平方米供應面積。截至年底，?？诹闶凵虡I總存量預計同比擴張 24.5%，達到 243 萬平方米。

三亞：寫字樓空置率超 69%

2023 年，三亞寫字樓市場共有 2 個新項目入市，合計 10.5 萬平方米供應面積。截至年末，全市甲級寫字樓總存量同比擴張 36.3%，達到 39.6 萬平方米。

去年，三亞新項目陸續引入數個優質企業進駐并實現小規模去化，推動全市年度凈吸納量轉正回升至 5.2 萬平方米，系近 5 年年均水平的 2.5 倍。

報告分析認為，盡管如此，但三亞寫字樓市場因相對較大體量供應的集中入市，新項目的去化進程略受沖擊。因此，至去年年末，三亞寫字樓平均空置率仍停留在 69.3% 的結構性高位。

去年，綜合三亞寫字樓租賃成交的數量及面積計算，金融、專業服務、消費者服務等行業的需求表現相對活躍。

上述報告錄得的數據顯示，三亞去年寫字樓租賃市場租金指數同比下降 0.5%，平均租金為 109.2 元 / 平方米?月。

據預測，2024 年，三亞預計有 8 個新項目入市，合計帶來 24.1 萬平方米新增供應。屆時，市場寫字樓總存量預計同比擴張 61%，達到 63.7 萬平方米。

報告分析，短期內，三亞市場將繼續迎來較大規模供應交付入市，且新項目相對集中于迎賓路片區，該片區寫字樓市場租賃競爭預計更趨激烈，項目去化進程將會放緩。

在三亞零售商業方面，2023 年，三亞共有 4 個零售商業新項目開業，帶來 35.1 萬平方米新增供應。其中，有 3 個購物中心及一個免稅商業項目，供應面積占比分別為 77.8% 及 22.2%。

去年，逾半數免稅租賃需求源自配飾及化妝品業態。其中，美妝品牌表現尤為活躍。傳統完稅商業方面，餐飲及時尚業態租賃需求最為活躍，年內逾半數成交均源自上述兩業態。

據報告分析，2024 年，三亞預計有 4 個新項目開業，合計帶來 18.5 萬平方米新增供應。未來，預計會有更多知名開發商及零售運營商進駐并布局三亞市場。

鑒于?？凇⑷齺唭沙巧剔k物業市場的去化壓力較大，項目去化進程放緩，空置率水平仍在結構性高位徘徊，以及租金價格呈現低迷狀態，謝靖宇建議，從中短期來看，兩城商用物業市場業主在充分運用自貿港建設利好政策的基礎上，順應市場新格局，提升資產管理水平，合理調整租金預期，積極優化租賃及招商策略至關重要。